武汉二环内7000没平的房子你敢买吗

如果一个房价低于市面价太多的房子摆在你面前，你会不会心动呢？小编觉得吧，太贵的买不起，太便宜总觉得不可能占这么大的便宜，其中一定有蹊跷。

段畅，36岁，在一家网络公司任职。由于自己老家在成都，受限购政策影响，他不幸被卡在武汉限购门外。最近听说“法拍房”可以绕开限购，段畅正积极向周围同事、中介打听如何可以顺利购买“法拍房”房源。

全国多发案例

“我现在居住的房子是租来的，如果能有资格买一套房产的话，就想把老家的媳妇和孩子接过来，孩子马上要上学了，想让她跟着我们。” 段畅说道。

“虽然在网上看到这种房源价格比市场上同类房源低很多，但是购买‘法拍房’心里还是没底，不知道安不安全?”

另外一方面，据从事“法拍房”交易的彭小姐介绍：不少购买“法拍房”的置业者都有着跟段畅类似的想法。但彭小姐也说到，在她们这里成交的购买人群，

占比较高的还是专业炒房的“炒房客”。而这类人群手上现金流较为充沛，其通过中介快速找到合适买家出手，对于性价比较好的房源，可做短期“储备”，

等待升值空间加大。

为绕开限购 溢价率高达7.75%的“法拍房”仍抢手

笔者近日在淘宝司法拍卖会上，看到上海市闵行区七莘路有一套104.94平米的房子在拍卖。共吸引了18269次围观，11个人报名，181次加价，

每次加价幅度是5000元。该房屋评价是4737398元，折合单价是4.5万元/平米，目前已经拍到5105000了，单价4.87万元/平米。

从最终的成交价5105000元来看，拍卖价已经比评估价高出3000元/平米，总价高出31.5万元。然而，这都不奇怪，奇怪的是为什么还有这么多人加价?

“法拍房”的价格不是要低于市场价吗?其次像上海，杭州以及北京这些城市“法拍房”比较走俏也不难理解，毕竟现在限购政策较严，

“法拍房”可能成为唯一的，达不到户口或者是社保要求的外地购买者落户一线城市的渠道了。

除此之外，现在有的法拍房已经不需要交付全款，是可以贷款的，如果你符合要求，最高可以贷到最终拍卖价格的70%。

北京、南京法拍房已纳入限购

然而，就在今年4月28日北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委三部门明确，将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入本市司法竞拍流程。

这意味着，过去北京不限购的“法拍房”，现在被纳入了限购范围。

紧接着，5月8日南京最新的限购政策细则出台：

而武汉的“法拍房”相比较上海和杭州而言，交易并没有那么火爆，且溢价空间不大。

就在5月25日，淘宝拍卖上有两套位于青山区和平大道1290号B栋的两套房源，每套房子面积是157.91平米。共吸引了4222次围观，

2个人报名，10次加价，每次加价幅度是5000元。两套房屋评价是2684400元，折合每套单价是8400元/平米，目前成交价是2427700元，

单价7686元/平米，而现在目前青山片区新房的整体成交均价在13400元/平米左右，7600元/平米的单价对于购房者来说是不是要开抢?

那么购买司法拍卖的房屋是怎么样的流程?

据笔者了解，通常法院民事执行不动产拍卖的，会在拍卖十五日前在法院网站刊载公告，竞拍者可浏览网站获得相关信息，

并于拍卖前向人民法院预交保证金，保证金的数额由人民法院确定，但通常不低于评估价或者市价的百分之五。

之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖，出价高者得房，竞得者可根据法院裁定书、

协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书办理房屋所有权过户登记手续。竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续。

过户手续如何办理：

变卖成交买受人付清全部变卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及变卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。

办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费(包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、

印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用)及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，

具体费用请竞买人于变卖前至相关单位自行查询

购买法院拍卖的房屋税费如何缴纳?

购买法院拍卖的房屋在实际过户时税费缴纳分为2种情况：

第一类：资不抵债的房屋

被法院拍卖的房屋存在不良债权，出现资不抵债的现象，竞买人需要缴纳买卖双方的税费。

因为被拍卖房屋的实际产权人没有其它可供执行的资产支付作为卖方应该缴纳的税费，最后买卖双方应该缴纳的税费都由买方支付。

法院拍卖该房屋时会在公示中注明的。

第二类：资能抵债的房屋

被法院拍卖的房屋竞得价高出法院执行的债权，超出部分法院会返还原产权人。比如房屋原产权人欠款200万，房屋拍卖价款350万，房屋过户时产生的交易税费可从差价150万中扣除后再返还原产权人。竞买人只需支付买方的税费。

购买法院拍卖的房屋有哪些隐患?

虽然法拍房的起拍价格要远低于市场价，但是这种房屋还是存在一定的风险：

第一：被法院拍卖的房屋或在拍卖前已出租，而且租期很长，法院执行局无权将该租客驱逐出该房屋，更甚者是竞买人根本拿不到租金，存在潜在的二次诉讼的隐患。

真实案例：

去年10月份，佟先生通过公开拍卖购得硚口区汉正街金昌商业城某房，该房产拍卖的委托方为硚口区人民法院。

10月份，佟先生从法院拿到了《执行裁定书》等文件，不过资料却包含一份“租房合同”，其中载明佟先生拍下的这栋房产，

被原业主出租给了一名彭姓人士，租赁期限长达10年。租赁合同中还注明，房租月租金为3000元，按月结算，每月月初5日内，承租方将租金交付出租方。

然而，房屋产权到手4个月了，该房屋仍然是承租方在使用。佟先生称自己不仅没收到根据租赁合同承租方按月应交付的租金，

甚至连进入自己的房屋都很困难。承租人告诉佟先生，之前的原房屋已经和自己签了租赁合同，并且一次性交了10年的租金36万元。

现在如果佟先生想收回房子，要么，等租赁合同到期，要么就要赔付已经付的租金。

提示：

虽然法院执行局会就拍卖房屋的实际情况出具公告书，公告中会注明该房屋的面积、价格、是否带租约、佣金等详细情况。

但建议大家一定要去实地查看，尤其是要看是否已经腾空。因为拍下来之后，法院也没法保证他们能够准时腾房的。

第二： 购买司法拍卖的房屋付款周期比较短， 一般是7-30天付全款到法院指定账户，若贷款需要提前确认银行放款时间是否来得及。

第三：竞买人需要向拍卖行缴纳房屋总价0.5%-3%的佣金，具体比例以当时拍卖行公示的比例为准。

第四：被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用，需由竞买人支付。若有户口，法院很难强制迁走，

影响购买的合法子女入学等其他权利;

第五：法院的拍品虽然在淘宝，但不同于一般的商品，没有七天可退换之说，违约需要赔偿违约金(数额较大)，所以拍卖的时候，一定要慎之又慎。

最后，需要提醒大家的是，我国最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中，该条例第八条明确规定：“

人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

因此，在拍卖的时候一定要看清楚，是第几次拍卖，如果是第一次拍卖，没人出价，你不要着急，等他流拍，第二次拍卖的时候，起拍价会打八折，如果再流拍了，再拍卖会再打八折，当然第三次还是赶紧下手吧，因为一般到这种时候一般就是变卖了，多半会直接成交。