武汉营改细则 二手房交多少税

自从出台营业税改革方案，二手房交税就有所改变。小编详细给想买二手房的朋友介绍营改和买房的关系。改多交还是少交

对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

在武汉市场上，二手房买卖税费约定俗成都是由买家承担，也就是说“营改增”之后降低了买方的购房成本。

对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。

营业税vs增值税

营业税：属于地方财政收入，是针对房屋成交价征收的税种，按照规定房屋不满两年按照成交价5.775%征收增值税。

增值税：是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。目前按照财政部规定房屋不满两年按照成交价的5%征收增值税。

营业税vs增值税的区别：

营业税：属于地方财政收入，是针对房屋成交价征收的税种，按照规定房屋不满两年按成交价的5.775%征收营业税。

增值税：是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。按照财政部新规定，房屋不满两年按照成交价的5%征收增值税。

对武汉楼市的影响：

1、短期而言是利好，目前武汉二手房征收的营业税通常由买家承担，税率降低了0.775%，意味着二手房买家会少花钱。

2、对武汉二手房市场影响不大，因为减免的税费相较房款支出不大，不如放开二手房贷款政策那样效果明显。

3、长期来看，营业税由地方征收，现在改成增值税了，由国家征收，地方后续很可能会启动如房屋租赁税等其它税种的征收，以弥补缺口。

4、房产增值税是对房产增值部分收税，如2000年买进的房屋总价20万，2015年卖出80万，是针对其中增值的60万收税，意味着国家对房地产保有环节的管理加强，

对长期持有多套房产进行投资的人群会产生影响。

营改增新规落地对房企的6大利好和2大影响

明源地产研究院消息 猜测了这么久，营改增的详细规定终于出来了。在明源君看来，新规基本满足了大家的想像，没有什么特别不好的地方，而大家最担心的事情，基本都没有发生。总的说来，地产行业有六大利好和两大影响!

第一大利好：地价果然可以扣除

之前和房企交流，大家最怕的就是地价不能扣除，要知道在一线城市，地价很多时候占成本的50%以上呢，如果不能扣除，损失可就大了。

现在大家可以把心放到肚子里了。

第二大利好：在建工程抵扣只分两年，节奏正合适

在建工程，如果一年全部抵扣完了，税务部门会有压力，但如果分很多年低扣，房企的财务成本压力又很大，毕竟大家现在都喜欢快周转，旧的没抵扣新的又来怎么办?

之前传说要分5年抵扣，大家就是一片哀叹，现在只分两年抵扣，节奏正好。

第三大利好：其实变化并没有那么大

大家以前最担心的，是过渡阶段到底怎么算?现在很明确，就是以5月1日为界，这样的话，还有一个多月，基本都来得及准备，即使有一些“跨界”项目，也可以申请退回税款，5月1日之前全部可以按简易办法计税。而且，短期前后税率变化并不大。

第四大利好：个人出售二手房，营业税政策平移

关于个人二手房交易，已经流传几天的营业税政策平移到增值税的消息被证实了：不满2年按5%，满两年免税。

第五大利好：可分可合，房企有更大的腾挪空间

如果以单个项目、单个城市进行申报，很有可能会出现进项和销项不匹配的情况，如果以总公司为单位进行申报，如果公司统筹能力不足，又很可能会出现管 理上的困难。现在出台的新规相对自由，可以由省内总机构汇总申报，可分可合，根据各自企业情况的不同，大家都有了更大的腾挪空间。

第六大利好：房企兼并重组基本免税

目前，地产行业在大变局中，兼并重组乃至强强合并，都成为常态。每次合并必然涉及到财产的大量转移，如果要收税，税负肯定很重。

新规出来以后，大家可以松一口气了。因为资产重组过程中，房企最大的资产土地等是免税的。

第一大影响：合作伙伴太弱，无法抵扣怎么办?

之前，有众多开发商和明源君说，自己在三四线的项目，供应商很小，只能用简易计税方法交税，不能作为一般纳税人缴纳增值税，所以自己也无法获得抵扣。

现在看来，这个担心成真了。

解忧良方

1、首先地产公司选择和小供应商合作，如果他们不能提供专业税票，就可以要求他们降低价格，将损失的成本转移。当然如果博弈存在困难，也可以找更大的供应商，让其提供能抵扣的税票，一二线城市在此没有困难。

2、与当地税务机关博弈。如果找外地更大供应商，当地纳税数额就会受到影响，可以请求对方，是否可以给小供应商一个纳税资格。

第二大影响：内部计划全乱套了!

地产公司最讲的就是计划，什么时候到哪个节点，什么时候花哪笔钱，都精确到每一天，可是今年，注定无法精确，因为营改增第一年，许多事情注定不可控。

不可控的原因是：

1、涉及到众多合作伙伴，他们什么时候能给出票据，能不能给出足够的票据，并不知道，单和这么多供应商联系都够费劲的了;

2、企业内部的整个程序、科目也都是翻天覆地，还涉及到从各地向总部汇总票据的问题，到底按什么节奏走，谁心里也没底。

解忧良方

1、外部尽量减少供应商数量，降低自己的管理成本。

2、内部不要慌，今年想像之前一样完全按节点走可能性不大，毕竟是第一年，得试验一年才知道问题所在，明年习惯了就好了。