武汉新房预售资金监管办法解读

9月13日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了关于征求《武汉市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》意见的公告。征集意见的期限为10天，各位如果有好的建议，可以通过邮件提出。

新房预售资金监管办法解读

总则

人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

监管部门对确保项目达到竣工交付所需的资金进行监管。

监管额度内资金不同于房地产开发企业的自有资金，应用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

新建商品房监管额度内资金的监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至不动产首次登记后止。

预售资金监管协议

房地产开发企业签订三方协议时，应当向监管机构提供工程总承包施工合同、项目交付标准、施工许可证、施工范围说明等相关资料;

预售资金交存管理

房地产开发企业不得以任何形式使用非监管账户收取房价款。

监管额度内资金使用管理

监管额度内资金应按照工程建设进度予以拨付。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。具体拨付节点由监管部门确定。

项目竣工验收之前，交付标准为毛坯的项目监管账户余额不得低于监管额度的5%，交付标准为全装修的项目监管账户余额不得低于监管额度的10%。

监管银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与地方住房和城乡建设部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应停止拨付，并立即告知监管机构，监管机构要及时作出处理。

监管额度内资金在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

房地产开发企业完成不动产首次登记后，应向监管机构提出解除监管的申请。监管机构应当3个工作日内进行核实，经核实情况属实的，解除对监管账户的监管。

违规处理

未按规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监管相关手续的、监管额度内资金被集团公司抽调的，监管机构将对其进行违规处理。

本市建立统一的新建商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统)，推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，通过监管系统对新建商品房监管额度内资金实施网络化管理，推行资金申请、审核、拨付“全程网办”。

《武汉市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》全文

第一章 总则

第一条 为加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等有关文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用及监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的新建商品房在完成不动产首次登记前进行销售，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。

第四条 市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房预售资金监管的主管部门(以下简称监管部门)，负责本办法的组织实施。市住房保障和房屋管理局所属的商品房预售资金监管机构(以下简称监管机构)具体负责本市新建商品房预售资金的监管工作。

人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第五条 新建商品房预售资金监管，应遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则

第六条 监管部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接新建商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行(以下简称监管银行)，应当通过监管部门的门户网站予以公示。监管机构与监管银行签订合作协议。

监管银行应对承接新建商品房预售资金监管业务的支行严格监督，定期检查，及时处置违规行为，并承担相应经济、法律责任。

第七条 房地产开发企业应按照一个预售项目设立一个监管账户的原则，开立新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)。

第八条 监管部门对确保项目达到竣工交付所需的资金进行监管。监管额度由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定，并在门户网公示。

监管额度内资金不同于房地产开发企业的自有资金，应用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

第九条 监管账户累计进账超过监管额度的资金可由房地产开发企业自主提取使用。

第十条 新建商品房监管额度内资金的监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至不动产首次登记后止。

第二章 预售资金监管协议

第十一条 房地产开发企业提交预售方案前，应选择一个监管银行开立监管账户。

监管账户信息应当在商品房预售许可证、商品房买卖合同中载明，并在商品房销售现场以及监管部门门户网进行公示。

第十二条 房地产开发企业开立监管账户后，应与监管机构、监管银行签订《武汉市商品房预售资金监管协议书》(以下简称三方协议)。

协议文本由监管部门制定。协议主要内容应在预售方案中予以明确，并通过附件的方式在商品房买卖合同中予以体现。

第十三条 房地产开发企业签订三方协议时，应当向监管机构提供工程总承包施工合同、项目交付标准、施工许可证、施工范围说明等相关资料;上述资料发生变更的，房地产开发企业应向监管机构提供变更后的相关资料。

第三章 预售资金交存管理

第十四条 房地产开发企业应通过商品房网上签约和合同备案系统及时与购房人签订商品房买卖合同并打印交款通知书，协助购房人将房价款交存至监管账户，并及时为购房人办理商品房合同备案手续。房地产开发企业不得以任何形式使用非监管账户收取房价款。

购房人应按照订购合同、商品房买卖合同、交款通知书等约定，将定金、首付款以及其他形式的房价款全部直接交存至监管账户。

第十五条 购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行应确认首付款已足额交存至监管账户后，依据商品房买卖合同网签备案信息，按照借款合同约定的时间和金额将按揭贷款直接发放至监管账户。

第四章 监管额度内资金使用管理

第十六条 监管额度内资金应按照工程建设进度予以拨付。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。具体拨付节点由监管部门确定。房地产开发企业可按照监管部门确定的拨付节点申请使用监管额度内资金。

项目竣工验收之前，交付标准为毛坯的项目监管账户余额不得低于监管额度的5%，交付标准为全装修的项目监管账户余额不得低于监管额度的10%。

第十七条 房地产开发企业需要使用监管额度内资金的，应当向监管机构提出申请，并根据下列不同申请款项提供相应的资料：

(一)申请建筑材料、设备和施工进度款的，应提供相关合同及资金使用计划;

(二)申请其他费用的，应当提供相关材料。

第十八条 监管机构在受理房地产开发企业的用款申请后，应在5个工作日内办结，对符合使用条件的，通过新建商品房预售资金监管系统将同意使用的电子信息传送至监管银行;有下列情形之一的，驳回申请，并说明理由：

(一)申请资金超出使用节点或用款额度的;

(二)实际用途、收款单位与合同约定不符的;

(三)本项目前期用款未按照要求使用的;

(四)未按照规定将商品房预售资金存入监管账户的;

(五)其他不符合使用规定的情形。

第十九条 监管银行应当依据监管机构发送的同意资金使用的电子信息，2个工作日内将资金拨付给电子信息载明的相关单位。

监管银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与地方住房和城乡建设部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应停止拨付，并立即告知监管机构，监管机构要及时作出处理。

第二十条 房地产开发企业可用商业银行等金融机构出具的保函等额替换监管额度内资金。

第二十一条 工程进度未达拨付节点，但房地产开发企业确需提前支取监管额度内资金支付本项目工程款、农民工工资的，经项目所在区人民政府书面申请，监管部门可予以支持。

第二十二条 监管银行应当按照合作协议约定的时间和方式将监管账户的收支情况等相关信息汇总后，提供给监管机构。

第二十三条 监管额度内资金在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

第二十四条 有关部门对监管账户资金进行冻结或扣划的，监管银行应向有关部门说明监管账户和监管额度内资金的性质，并及时向监管机构提供相关执行信息。

第二十五条 房地产开发企业完成不动产首次登记后，应向监管机构提出解除监管的申请。监管机构应当3个工作日内进行核实，经核实情况属实的，解除对监管账户的监管。

第五章 违规处理

第二十六条 房地产开发企业有下列行为之一的，监管机构可采取约谈、责令限期改正、暂停其监管账户内资金使用等方式督促企业整改;逾期不改的，监管部门按照有关规定进行通报、信用扣分、记入房地产开发企业信用档案或行政处罚，并向社会公示：

(一)未按照规定将商品房预售资金存入监管账户的;

(二)未按照规定使用监管额度内资金的;

(三)未按规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监管相关手续的;

(四)监管额度内资金被集团公司抽调的。

第二十七条 监管银行未按照本规定及时入账、拨付资金的，擅自扣划监管账户内资金的，由其市级管理行责令改正、追回款项，无法追回的依法承担法律责任。

违反本规定的监管银行，监管部门视情况暂停、取消监管银行资格，并将其违规违约行为通报金融监管部门;金融监管部门发现商业银行违法违规行为的，应及时依法处理，并将处理情况告知监管部门。

第二十八条 监管部门、监管机构的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以处理。

第二十九条 新建商品房预售资金监管过程中，其他相关单位或个人存在违法、违规行为的，应承担相应法律责任及经济责任。

第六章 附则

第三十条 政府相关单位集中购买用于拆迁安置的新建商品房预售项目、单一法人整栋购买的商业及办公类新建商品房预售项目，不纳入预售资金监管范围。

第三十一条 本市建立统一的新建商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统)，推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，通过监管系统对新建商品房监管额度内资金实施网络化管理，推行资金申请、审核、拨付“全程网办”。

第三十二条 监管部门应会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强商品房网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款资金等数据信息共享。

第三十三条 本办法自 年 月 日起施行，有效期为5年。《武汉市新建商品房预售资金监管办法》(武政规〔2017〕37号)同时废止。

既有房地产开发项目按原《武汉市新建商品房预售资金监管办法》(武政规〔2017〕37号)监管。

“本次征集意见的期限为10天(2022年9月13日—2022年9月22日)。如有意见建议，请于征求意见期内向武汉市住房保障和房屋管理局书面反馈。(电子邮箱：whfg2022@163.com)