武汉个人住房贷款“商转公”新细则有什么变化

据了解，11月武汉市将实施新的《武汉个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则》。目前所知是11月23日开始实施，来看看这次新细则主要有哪些变化，修改的内容又有哪些。

武汉个人住房贷款“商转公”新细则实施日期

11月23日开始

武汉个人住房贷款“商转公”新细则的变化

1、“个贷率”高于95%(含)，暂停商转公贷款

在细则中，特别新增了住房公积金贷款流动性系数与贷款额度关系的规定(第八条)，其中：在“最高贷款额度”中提出：当“个贷率”高于95%(含)时，暂停商转公贷款业务。

公积金中心介绍，该条规定也是为了和此前中心制定的流动性风险防控机制保持一致。

2、非原商贷主借人不能办理“商转公”

在贷款对象上(第五条)，本次修订作了比较大的调整，之前原商贷的主借人和配偶只要有一方缴存了住房公积金，即可申请办理商转公贷款。

但本次修订中，将商转公贷款的对象仅限定为原商贷的主借人，即只有原商贷主借人缴存了住房公积金，才能办理商转公贷款;反之，如果原商贷的主借人没有缴存住房公积金，而其配偶缴存了住房公积金，是不能办理商转公贷款的。

如：小王和小红是夫妻，共同购买了一套房屋。此前，小王为购买该套房屋办理了商业贷款，但小王并未缴存住房公积金，其妻子小红想用自己缴存的住房公积金贷款来办理商业贷款转公积金贷款，则不能办理。

3、存量房“商转公”贷款期延长

此次细则中，不仅将存量房商转公贷款房屋房龄(以建成年份为准，下同)上限由20年调整为30年。此外，存量房商转公贷款最长期限，也由20年延长至30年。

公积金中心介绍，该条规定主要是为了回应购买二手房职工的贷款诉求，减轻商转公贷款职工每月的还款压力，并与现行的二手房公积金贷款房屋房龄保持一致。

如黄先生办理了商业贷款，现拟申请办理商业贷款转公积金贷款，但黄先生购买的存量房经认定，该房屋建成年份已达21年(房龄为21年)，如按照修改前的《商转公贷款实施细则》，黄先生不符合商转公条件(房龄已超过20年)，但此次修改后，黄先生则可成功申请商业贷款转公积金贷款，享受公积金贷款的低息优惠。

此次细则中期限延长的还有原商贷发放后的还款期，也由已正常还款“6个月”以上修改为“12个月”以上。

公积金中心介绍，这条规定主要是从商业贷款还款的角度看转公积金贷款的风险。

如李女士已办理商业贷款，现已还款半年，按照新的商业贷款转公积金贷款细则，李女士暂不能申请转公积金贷款，须还款满一年(12个月)以上。还商业贷款的时间延长，可从借款人征信报告中看出其还款能力及还款习惯，提高公积金资金的安全性。

不能办理“商转公”的其他情形

在细则中规定，住房公积金组合贷款中的商业贷款，不能办理商转公贷款，特别强调了“原商贷不能转为住房公积金组合贷款”;

商业贷款一直以来都只能转为纯公积金贷款，不能转为组合贷款，此次细则明确写明了这一条，是为了让申请人更清晰明确自身的申请条件。

而原商贷房屋为联名购买的，不能办理商转公贷款(婚姻关系联名购房除外)。

公积金中心介绍，该条主要是为了防范贷款抵押难以落实的问题。

如严先生与父母联名购房后申请了商业贷款，现拟申请商业贷款转公积金贷款，按照新颁布的商业贷款转公积金贷款细则，严先生不符合申请转公积金贷款条件，不能办理。

《商转公贷款实施细则》修改的主要内容

修改的具体内容主要包括：

1、在体例结构上，增设了章节架构，这主要是和先前出台的《新建商品房和存量房实施细则》在架构上保持一致。

2、在“总则”部分，明确了“商转公”贷款的定义(第二条)，以及商转公贷款管理的基本流程(第四条)，同时强调“商转公贷款的受理与发放，应当执行我市住房公积金流动性风险管理的相关规定”。

3、调整了商转公贷款的对象和条件

在贷款对象上(第五条)修改如下：

本次修订作了比较大的调整，之前原商贷的主借人和配偶只要有一方缴存了住房公积金，即可申请办理商转公贷款;本次修订将商转公贷款的对象仅限定为原商贷的主借人，即只有原商贷主借人缴存了住房公积金，才能办理商转公贷款。反之，如果原商贷的主借人没有缴存住房公积金，而其配偶缴存了住房公积金，是不能办理商转公贷款的。

在贷款条件上(第六条)修改如下：

（1）办理商转公贷款的条件之一由“原商贷发放后已正常还款6个月及以上”修改为“原商贷发放后已正常还款12个月及以上”，这主要是从商业贷款还款的角度防范转公积金贷款的风险;

（2）重申了“转贷人及配偶同意由公积金中心认可的担保机构提供商转公贷款担保”，这也是为了防止商转公贷款抵押悬空风险;

（3）调整了存量房估价报告书的出具主体，“转贷人及配偶同意由公积金中心委托的房屋评估机构出具存量房《房屋估价报告书》”，这主要是为了认真贯彻落实住建部有关取消“申请人提供存量房(二手房)估价报告证明事项”的决定精神;

（4）存量房商转公贷款房屋房龄(以建成年份为准，下同)上限由20年调整为30年，主要是为了回应购买存量房职工的贷款诉求，并与现行的存量房公积金贷款房屋房龄保持一致。