二手房带押过户利弊分析

最近，越来越多的城市开始推行二手房带押过户政策。看到一些网友想了解，二手房带押过户都有哪些利弊?那今天就来跟各位好好分析看看，买房毕竟是一件大事，一定考虑周全后在下决定。

二手房带押过户的好处

1、缩短交易周期

带押过户新政，有望大幅缩短交易时间，甚至可以缩短一半，有利于置换改善需求的人尽快收回资金。

2、节省过桥资金成本

对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，带押过户可以节省一大笔过桥资金的成本，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能来的一定风险。

3、盘活二手房市场

政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。

二手房带押过户的弊端

1、是否能够带抵押过户，完全取决于银行意愿

《民法典》落地已经9个月，带抵押过户的实际操作案例几乎没有，因为这对银行一点好处都没有;如果你贷款时无法说服银行，那么在你出售房屋时，还是要先结清贷款的。

2、普遍不被出售方接受

“带抵押过户”意味着：必须资金监管，交易完成前，卖方碰不到钱;那置换的怎么办?所以除非卖方纯粹以变现为目的，否则是不会接受这种交易方式的。

3、对买方贷款比例有限制

按照2021年9月上海各交易中心要求，“带抵押过户”必须审查抵押总额，因为会出现短期的“双抵押”并存，所以，抵押总额不能超过房产评估价。

二手房带押过户条件

1、对以售房款还贷的，如买方全款购房，买卖双方与政府资金托管机构办理交易资金托管后，凭不动产转让材料向不动产登记机构申请“抵押不动产转移登记(抵押权不变)”，转移登记登簿后抵押权不受影响，交易资金托管机构将卖方未还金额划转抵押权人，抵押权人收到款项同时申请“抵押权注销登记”;如买方贷款购房，增加买方贷款材料，一并申请“抵押不动产转移登记(抵押权不变)+抵押权首次登记”，登簿后原抵押权不受影响，买方贷款银行取得不动产登记证明后放款至约定资金托管账户，交易资金托管机构将卖方未还金额划转至卖方贷款银行，卖方贷款银行收到款项同时申请“抵押权注销登记”。

2、对以所购不动产继续抵押的，买卖双方与政府资金托管机构办理交易资金托管后，凭不动产转让材料向不动产登记机构申请“抵押不动产转移登记(抵押权不变)”，转移登记登簿后抵押权不受影响。

3、以出售原抵押不动产并购买改善性不动产继续抵押的，各方与政府资金托管机构办理交易资金托管后，凭不动产转让、抵押变更材料向不动产登记机构一并申请“不动产转移登记(抵押权不变)+改善性住房转移登记+抵押权变更登记”，登簿后原抵押权的抵押物从原房屋变更为改善性住房，资金托管机构将原房屋买方打入的购房款划转至改善性住房卖方。